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Afrique du Sud - Logements
Le secteur privé sud-africain s’implique dans des opérations immobilières qui proposent aux populations les plus démunies et aux étudiants des logements à bas coût et durables. Ces programmes de construction réduisent la ségrégation socio-spatiale en plus d’améliorer les conditions de vie de leurs bénéficiaires.

L'accès à un logement durable et abordable est, en Afrique du Sud, une préoccupation majeure. Les habitants des zones rurales ont migré vers les centres-villes urbains pour de meilleures opportunités d’emploi, l’accès à une éducation et à des services de santé de qualité. Mais l’infrastructure de ces villes a eu du mal à suivre l’augmentation de la population. Aujourd’hui, le déficit de logements sur l’ensemble du territoire est estimé à 3,7 millions d’unités ; les besoins augmentent avec la croissance démographique et les taux d’urbanisation. Près de 13 % des Sud-Africains vivent dans des cabanes ou des établissements informels, selon les données du gouvernement. Or le logement social est un outil puissant pour intégrer les villes divisées en fournissant des logements locatifs décents aux familles de travailleurs à revenus faibles ou modéré, comme le précise une étude publiée en 2021 dans la collection Papiers de recherche aux éditions AFD.

DES CENTRES-VILLES AUX TOWNSHIPS, UNE CRISE DU LOGEMENT GÉNÉRALISÉE

« La demande en logement est énorme et ces habitations ne sont pas accessibles aux ménages modestes », confirme depuis Johannesburg Paul Jackson, directeur général de TUHF, acteur financier unique dans le paysage sud-africain auquel Proparco a accordé en 2022 une ligne de crédit en monnaie locale d’un montant équivalent à 10 millions d’euros. Près de trois décennies après l’abolition du système d’apartheid, « la répartition des terres et les inégalités économiques ne sont toujours pas résolues », relève son dirigeant. En soutenant des petits promoteurs qui investissent dans le développement de logements locatifs abordables, TUFH joue un rôle essentiel dans le financement d’une offre de logements de qualité destinée aux populations à faibles revenus, conformément à la stratégie nationale visant à faciliter l’accès au logement. La structure offre ainsi à ses clients un appui financier, par le biais de prêts à long terme, mais aussi non financier, via des cycles de formation et de mentorat personnalisés, ou des opportunités de mise en réseau avec d’autres investisseurs. TUHF a su développer un modèle original en finançant la réhabilitation de logements désaffectés des centres villes pour les convertir en logements abordables – l’impact de cette politique est visible sur le terrain. Depuis la création de la structure en 2003, ses équipes ont financé 46 374 logements, ouvert sept bureaux au sein des huit plus grandes métropoles sud-africaines et porté le portefeuille de prêts à 7,1 milliards de rands (355 millions d'euros environ). TUHF a également intégré en 2016 les exigences environnementales dans ses évaluations de financement afin de promouvoir autant que possible les normes d’efficacité énergétique.

Soloman Ramalamula est l’un des clients les plus anciens de TUHF. Cet ex-policier s’est converti dans la gestion immobilière en réhabilitant, il y a 20 ans et grâce à un prêt dédié de TUHF, une habitation délaissée du centre-ville de Johannesburg en un logement de neuf unités. « Les banques classiques hésitent à financer des programmes de réhabilitation dans les centres-villes, qu’elles estiment trop risqués. Ce n’est pas le cas de TUHF qui, par ailleurs, nous accompagne et nous forme », appuie cet entrepreneur qui a mené un important plan de réhabilitation dans un immeuble du quartier de Hollywood Drive, pour un montant de 30 millions de rands (soit 1,5 million d’euros environ).

uMaStandi, filiale de TUHF, opère en particulier dans les townships, ces anciens ghettos réservés aux non-Blancs, créés à la périphérie des grandes agglomérations pendant l’apartheid. Depuis, de nombreux townships sont devenus des zones économiques actives, ce qui a stimulé la demande de logements abordables de meilleure qualité. Une partie du financement de Proparco (3 millions d’euros sur les 10 millions accordés) seront justement alloués à uMaStandi afin d’étendre son modèle dans ces quartiers populaires et d’offrir des solutions de logement de qualité à ces populations encore mal desservies. « Pendant de nombreuses années, des logements abordables ont été fournis dans les townships, mais principalement sous la forme de structures informelles, au confort sommaire avec le plus souvent des sanitaires communs », précise Lusanda Netshitenzhe, directrice générale de TUHF21 - l’incubateur du groupe TUHF qui a développé uMaStandi pour en faire une solution autonome. « Les petits promoteurs que nous soutenons ont intégré ces problématiques à leurs projets et sont en capacité de fournir des logements de qualité où les résidents disposent d’installations autonomes. » C’est le cas de Nomakhosi Makolota qui, grâce au soutien de uMaStandi, a pu développer plusieurs programmes immobiliers au sein de townships du pays. « Sans les équipes de Lusanda, je n’aurais jamais pu m’implanter dans ces zones qui n’intéressent pas les promoteurs traditionnels. »

RÉDUIRE LES INÉGALITÉS SPATIALES ET SOCIOÉCONOMIQUES

Il y a pourtant urgence. Le pays est certes doté d’infrastructures et d’une industrie aussi développée qu’en Europe, « mais dans les townships […], tout reste à faire », comme le relevait en 2019 le quotidien français Le Monde. Il faut électrifier, amener l’eau potable, bâtir des écoles, des hôpitaux, et « loger convenablement des millions de personnes qui s’entassent dans des structures précaires et qui, des décennies durant, ont été maintenues dans la pauvreté ».

Un constat que partage aujourd’hui encore Wikus Lategan, directeur général de Calgro M3, un groupe spécialisé dans la construction, dans ces zones urbaines prioritaires, de logements abordables. « Nous fournissons des logements en location pour les foyers les plus modestes, dont les revenus par personne n’excèdent pas 3 500 rands (soit 180 euros environ). Nous proposons également à la vente des appartements subventionnés ». Le groupe est numéro un en Afrique du Sud sur le secteur du logement abordable. Il est aussi le premier promoteur privé du pays à concevoir et construire des « projets immobiliers intégrés » ‒ des projets comportant des unités résidentielles dans toutes les gammes de prix pratiquées pour le secteur dit « à faibles revenus », mais aussi des équipements sociaux intégrés (jardins publics, crèches, écoles et commerces, notamment). L’objectif est de contribuer à créer des communautés qui s’inscrivent dans la durée, de favoriser l’intégration et d’encourager la mobilité sociale. « Calgro M3 vise en priorité les familles, très nombreuses, des quartiers populaires, qui vivent dans des logements informels, sans toit, ni eau courante », complète Allistiar Langson, directeur général de Calgro M3 Developments. « Nous plaçons ces familles dans des lotissements sécurisés, avec de l’eau courante, de l’électricité, etc., ce qui renforce leur dignité ».

En 2017, Proparco a accordé à Calgro M3 Developments un prêt en monnaie locale d’un montant équivalent à 25 millions d’euros qui a permis depuis de construire près de 3 000 unités résidentielles abordables dont ont pu bénéficier près de 6 000 personnes. À Jabulani, dans le township de Soweto, Porscha fait partie de ces nouveaux propriétaires. Au sein d’un immeuble de quatre étages tout confort, à quelques encablures de toutes les commodités et de terrains de sport, cette maman de quatre enfants a pu s’offrir « ce petit paradis », de type F4 pour 580 000 rands (soit moins de 30 000 euros). « Tout est neuf. C’est par ailleurs très calme et parfaitement sécurisé », sourit-elle. « Le marché immobilier dans le pays est très compliqué. Sans ce programme subventionné, je n’aurais jamais pu accéder à la propriété ».

 

 

LES ÉTUDIANTS SUD-AFRICAINS, AUTRES VICTIMES DU MAL-LOGEMENT

Autre segment sous tension : l’offre étudiante. Le marché sud-africain du logement universitaire a du mal à suivre la forte croissance du nombre d’inscriptions dans l’enseignement supérieur, qui a plus que doublé depuis la fin de l’apartheid. Les étudiants issus de ménages à faibles revenus sont particulièrement pénalisés par ce déficit. Le développement de logements étudiants abordables est donc essentiel pour élargir l’accès à un enseignement supérieur de qualité.

C’est la raison d’être du groupe Respublica qui, avec près de 10500 lits répartis sur neuf campus, est l’un des principaux fournisseurs d’habitats universitaires en Afrique du Sud. Ses résidences sont reconnues pour la qualité du bâti proposé, leur prix abordable (plus de la moitié des étudiants logés sont boursiers), et l’ensemble des services additionnels proposés à travers un programme dédié, le Res Life Program (soutien scolaire, mentoring, bien-être mental, aide à l’employabilité, programmes communautaires, activités sportives et culturelles…).

Afin d’accompagner son expansion, Proparco avec la SFI et la Bopa Moruo Private Equity – conjointement avec RMB Ventures par l’intermédiaire de Bopa Ventures – ont finalisé en 2022 une prise de participation combinée de 516 millions de rands (environ 36 millions de dollars). Cette opération va permettre à Respublica d’ajouter près de 9 000 nouveaux lits sur les campus du pays d’ici 2028 (dont 5 000 dès 2025). Le groupe bénéficiera en outre du soutien du programme EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) de la SFI ; une certification qui permet de construire plus efficacement des structures respectueuses de l’environnement.

« L’Afrique du Sud abrite 27 universités et compte environ 900 000 étudiants – sans compter ceux inscrits dans des établissements privés, qui sont environ 200 000. Sur ce total, il manque plus de 300 000 lits potentiellement ; un déficit que les acteurs du secteur privé cherchent à combler », relève Craig McMurray, directeur général de Respublica Group. La majorité de l’offre disponible est concentrée dans les grandes universités des principales villes du pays – Johannesburg, Pretoria et Le Cap en tête. « Les villes et les campus secondaires ont été largement délaissés. C’est dans ces territoires mal desservis, en particulier, que nous essayons d’intervenir ». Objectif du groupe : y développer des logements durables et abordables et favoriser ainsi l’accès inclusif et égalitaire à l’enseignement supérieur sur l’ensemble du pays. « Notre priorité est de proposer un environnement stable et épanouissant aux étudiants, en particulier ceux mal desservis issus de ménages à faibles revenus », résume Goitse Moerane, responsable de Res Life Program ; un programme qui permet, grâce à de nombreuses initiatives d’accompagnement, de « réduire le sentiment d’isolement et de marginalisation souvent ressenti au sein cette population étudiante, ce qui permet à la fois d’améliorer les résultats scolaires et le développement personnel »

Athenkosi Nzala, étudiant doctorant, confirme depuis son appartement d’une résidence Respublica à Pretoria : « J’ai longtemps lutté pour obtenir ce logement de qualité. Il y a un grave problème d’offre. Un étudiant, issu d’un milieu à faibles revenus, peut très facilement se retrouver seul et isolé ». Un constat que partage Ashe Naob, étudiant de 21 ans en Sciences de l’éducation, logé dans la même résidence : « Les résidences Respublica, en plus d’être abordables, proposent de nombreuses activités sportives et culturelles. C’est très précieux ».

Depuis 1994, l’État sud-africain est intervenu massivement dans le secteur immobilier à bas prix, dans le cadre du Programme de reconstruction et de développement (RDP en anglais). Ce programme a permis la livraison de plus de 2,8 millions de logements entièrement subventionnés. Mais malgré cet effort colossal, le déficit s’est accru tandis que le nombre d’habitations informelles a explosé. L’implication du secteur privé, en s’ajoutant aux efforts étatiques, est donc essentielle. En plus de répondre à la demande de logements abordables, elle participe aussi au redressement des inégalités territoriales et des phénomènes de ségrégation socio-spatiale.

 

 

 
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Comment Divercity propose des logements locatifs abordables dans un environnement difficile

Entretien avec Carel Kleynhans, directeur général, Divercity Urban Property Group.

Pourriez-vous présenter Divercity ?

Divercity développe, détient et gère des logements locatifs financièrement abordables, situés dans des quartiers centraux et bien équipés des principales villes sudafricaines. Notre portefeuille compte 6 500 appartements permettant à des ménages à faibles revenus d’accéder à un logement de qualité, dans des endroits où ils ne pourraient pas habiter sans cela. Ce modèle a donc un impact considérable sur le plan social et économique, mais aussi environnemental. Dans le même temps, il propose aux investisseurs institutionnels des actifs investment grade bien adaptés à leurs demandes.

Quelles sont les spécificités du marché du logement abordable en Afrique du Sud ?

La majorité des logements abordables se situent en périphérie des villes, loin des opportunités économiques et des équipements urbains essentiels. Cet étalement des villes perpétue malheureusement la ségrégation spatiale héritée de l’apartheid. Divercity refuse ce modèle, en développant une proposition alternative commercialement viable.

Quels sont les défis à relever pour intervenir sur ce marché ?

Pour proposer un produit locatif dûment éprouvé, doté d’un bon accès aux commodités et facile à exploiter, il faut énormément de vigilance et d’attention aux détails à chaque étape du cycle – de la conception à l’exploitation, en passant par la promotion. Divercity peut se prévaloir de sa structure 100 % internalisée, qui permet d’aborder ce défi de manière holistique pour proposer au consommateur un produit de qualité à un prix abordable.

En quoi les projets développés par Divercity répondent-ils aux besoins des ménages à revenus moyens ou faibles en Afrique du Sud ?

Les projets immobiliers de Divercity offrent des logements qui donnent à leurs occupants la possibilité de vivre dans un meilleur environnement, près de leur travail, et pour un loyer abordable. Sans cela, ces personnes feraient de deux à quatre heures de transport par jour entre leur domicile et leur lieu de travail, pour un coût pouvant représenter jusqu’à 30 % de leurs revenus. Cela transforme littéralement leur existence.

Quels sont, concrètement, les impacts de vos projets ?

Malgré leur grande diversité, les impacts sont à la fois environnementaux, sociaux et économiques. Nos constructions sont durables, tous les bâtiments sont certifiés EDGE. Les avantages sont aussi sociaux : nos immeubles sont largement plébiscités par les femmes pour des raisons de sécurité, et parce qu’ils limitent le risque de subir des violences sexistes pendant un trajet domicile-travail. C’est pourquoi Divercity a reçu le label 2X Challenge. Enfin, ils sont économiques : il a été amplement démontré qu’un développement urbain dense, à usage mixte, est nettement plus productif sur le plan économique, en particulier pour les ménages à faibles revenus.

En décembre 2023, Proparco a investi 15 millions d’euros dans Divercity. Quel impact cet investissement aura-t-il pour vos activités sur le terrain ?

L’investissement de Proparco va permettre à Divercity de programmer la construction de plus de 2 500 logements abordables. Cela va renforcer la viabilité commerciale de notre modèle de développement urbain visant les plus défavorisés.
 
 

 

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