Aux États-Unis, où l’on dispose des données les plus complètes sur la consommation énergétique, le ministère de l’Énergie estime qu’en moyenne, une chambre d’hôtel engendre près de 2 200 dollars par an de coût énergétique – chiffre qu’il faut comparer à une facture moyenne de 1 400 dollars par an par foyer. Autrement dit, une seule chambre d’hôtel consomme quasiment 60 % de plus qu’un foyer moyen. Or dans certaines parties de l’Afrique, où le réseau électrique est peu fiable et où il fait chaud toute l’année, ces chiffres peuvent être beaucoup plus élevés.

À quoi correspondent ces coûts, dans le détail ? Tout d’abord, à la climatisation, qui peut représenter jusqu’à 30 % du total ; ensuite à l’éclairage, pouvant aller jusqu’à 20 à 25 % du coût, suivi des équipements de cuisine (8 à 10 %), et des consommations annexes (7 à 8 %). La facture énergétique peut représenter 6 à 10 % du chiffre d’affaires et, parmi les coûts du secteur, ce pourcentage est l’un de ceux qui augmentent le plus rapidement. Face à de telles dépenses, on peut aisément comprendre que tout propriétaire immobilier souhaite sérieusement s’employer à les maîtriser. Certains propriétaires d’hôtels considèrent néanmoins qu’il y a incompatibilité entre la réduction des charges et la satisfaction des clients. Ainsi, lorsqu’un client choisit de laisser la lumière allumée et la climatisation en marche, y compris lorsqu’il n’est pas dans la chambre (ce qui peut être le cas jusqu’à 60 % du temps), certains considèrent qu’il est en effet libre d’en décider ainsi. Et lorsqu’il arrive qu’un client éteigne le système de refroidissement, ce sont souvent les équipes de nettoyage qui le remettent en marche.

UN ENGAGEMENT EN FAVEUR DU DÉVELOPPEMENT DURABLE

Depuis sa création, Kasada s’emploie à innover en maîtrisant la consommation et les coûts énergétiques de son parc hôtelier en Afrique, tout en maintenant – voire en améliorant – la satisfaction client. En tant que premier investisseur du continent dans ce secteur, Kasada est signataire des Principes des Nations unies pour l’investissement responsable et s’est fixé l’objectif ambitieux d’atteindre la certification Excellence in Design for Greater Efficiencies (EDGE) pour la totalité de ses hôtels dans les 18 mois qui suivent leur acquisition. Pour obtenir cette certification environnementale, Kasada a mis en place un processus rigoureux, axé sur une collaboration étroite entre ses experts techniques, les équipes opérationnelles des hôtels et les parties prenantes concernées : ensemble, ils examinent et valident chacune des initiatives. Kasada investit à la fois dans la structure de ses bâtiments, mais introduit aussi des labels verts qui concernent les chambres et les espaces ouverts au public. L’objectif est d’améliorer l’expérience client dans son intégralité, grâce à une meilleure sensibilisation – et tout en accompagnant davantage le personnel dans ces initiatives.

Dans le portefeuille de Kasada, les coûts et la consommation d’eau et d’énergie sont élevés ; ils témoignent de la complexité d’un fonctionnement opérationnel qui couvre une région très vaste : certaines zones bénéficient d’un climat plus favorable tout au long de l’année (Dakar), alors que d’autres connaissent la sécheresse (Windhoek). Chaque situation nécessite donc une démarche spécifique pour réduire les causes sous-jacentes du gaspillage et de l’inefficacité énergétique. Malgré cette complexité de mise en œuvre, d’ici la fin 2023 Kasada aura obtenu la certification EDGE sur tous ses établissements actuellement opérationnels – soit un total de 16 hôtels et 2 903 chambres, dans sept pays. Globalement, les 20 % d’économies d’eau et d’énergie nécessaires à l’obtention de la certification de niveau 1 ont été dépassés.

Dans le cas du Pullman de Dakar, un hôtel ouvert en 1973, Kasada est même parvenu à atteindre le niveau EDGE Adanced, réservé aux projets réalisant des économies d’énergie supérieure à 40 %. Sur un bâtiment construit il y a plus de 50 ans, une telle réussite témoigne de l’ampleur des innovations que Kasada est en mesure d’apporter au marché, et qui peuvent être reproduites ailleurs en Afrique – voire n’importe où dans le monde. C’est un résultat positif au vu des complexités et nuances inhérentes à chaque actif immobilier et de la diversité géographique. En outre, la plupart des acquisitions de Kasada ont eu lieu en 2022 ; pour les hôtels les plus récents du portefeuille, les rénovations sont nettement en avance sur le calendrier. Ces investissements ont tous été réalisés dans la perspective d’un retour sur investissement positif.

LES AVANTAGES D’UNE CERTIFICATION « VERTE »

Sur l’ensemble de son portefeuille, Kasada estime la réduction moyenne de ses consommations annuelles d’eau et d’énergie entre 30 et 35 % selon l’ancienneté des bâtiments (certains des hôtels ont été construits dans les années 1970). Non seulement le groupe joue un rôle pionnier, prouvant que la démarche permet de gagner sur les deux tableaux (maîtrise énergétique et satisfaction client), mais économise aussi l’équivalent de 1 à 2 % des revenus. Sur l’intégralité du portefeuille hôtelier, cela représente des millions de dollars d’économies annuelles, et donc une rentabilité améliorée d’autant. De façon plus générale, la certification constitue – pour les clients, les investisseurs et les autres parties prenantes – un signal fort de l’engagement de Kasada en faveur du développement durable, et de son alignement sur les meilleures pratiques mondiales.

Kasada a rationnalisé le processus de certification environnementale sur l’intégralité de son portefeuille, aboutissant ainsi à des gains d’efficacité sur l’ensemble du processus, et à une approche optimisée de la certification. Dans cette démarche de type Kaizen, chaque hôtel est soumis à une évaluation de toutes ses fonctions et de tous ses espaces, afin d’étudier et de reconsidérer les modalités de fonctionnement existantes ayant des conséquences directes et indirectes sur sa consommation d’eau et d’électricité. À l’issue de cet audit, différentes mesures sont mises en place : elles peuvent concerner des investissements lourds dans de nouveaux équipements (par exemple, des panneaux solaires) ou au contraire des investissements peu technologiques, moins consommateurs de capital, et davantage centrés sur les comportements. Pour réduire les besoins de climatisation de ses hôtels en Afrique de l’Ouest, Kasada a par exemple recouvert les toits d’un revêtement spécial, qui a permis de réduire leur température de moitié, et ainsi de limiter le refroidissement des bâtiments. Cette moindre utilisation des climatiseurs aboutit directement à une baisse des coûts de fonctionnement et, indirectement, à un allongement de la durée de vie des équipements de ventilation et de climatisation.

Des améliorations techniques de ce type peuvent s’envisager sur la totalité du portefeuille, mais agir sur les comportements reste le principal levier pour limiter la consommation d’énergie dans les hôtels. L’un des principes clés de la stratégie de Kasada consiste à identifier des évolutions comportementales susceptibles d’être mises en œuvre rapidement, et à moindre coût. Kasada investit ainsi massivement dans des formations qui apprennent à ses salariés à limiter les dépenses. Éteindre les lumières dans les chambres comme dans les bureaux lorsqu’il n’y a personne, ou demander aux clients la température qu’ils souhaitent plutôt que de la fixer par défaut au minimum : ce sont-là des moyens que tous les établissements peuvent mettre en œuvre de façon peu onéreuse, et qui font la différence. L’adhésion des salariés à la démarche a ainsi été déterminante.

Pour les investissements réalisés dans d’anciennes zones commerciales ou industrielles, il faut souvent faire avec des bâtiments datant d’il y a plus de 30 ans, dotés de structures et d’équipements lourds, construits avec des matériaux peu performants. Les investissements dits greenfield, qui partent de zéro, sont en revanche une occasion de construire d’emblée dans une optique durable. Ainsi, pour les quatre projets greenfield de Kasada, les équipes techniques ont pu créer des bâtiments rendus sobres par le rafraîchissement naturel et l’emploi de matériaux durables. Grâce aux dernières avancées en matière de gestion des bâtiments, les équipes de maintenance internes peuvent en outre suivre quasiment en temps réel les consommations d’eau et d’électricité, et donc les limiter de façon proactive, en identifiant aussi des problèmes potentiels – comme les fuites.

Ces trois dernières années, Kasada est ainsi parvenu à bâtir un portefeuille de plus de 3 300 chambres d’hôtel dans huit pays d’Afrique, et à bénéficier de certifications environnementales sur des marques extrêmement diverses, d’Ibis à Fairmont. En tant que porteurs d’innovations durables dans le secteur hôtelier en Afrique, son espoir est que ces résultats puissent être reproduits et s’appliquer à l’ensemble du secteur.